Усиление российских атак на Киев и пригород и главное - беспрецедентные разрушения, нанесенные за последнее время жилой застройке, уже "давят" на рынок недвижимости. Еще недавно он, напомним, считался одним из самых благополучных в Украине, в том числе и потому, что считалось - столица "прикрыта самым мощным ПВО в Украине".
Но сейчас ситуация изменилась. Прилеты становятся все чаще, а ущерб - все больше. Также как и жертвы среди населения.
Уже и западные СМИ пишут о тяжелых настроениях в городе, где людям приходится ночи подряд переживать обстрелы в метро.
"Из-за регулярных атак жители заранее уходят в метро и подземные убежища. Многие киевляне проводят ночь в автомобилях на подземных паркингах или в подвальных помещениях, следя за сообщениями пабликов, что заранее предупреждают о взлёте стратегической авиации РФ и приближении крылатых ракет. Киевляне говорят, что в их городе стало хуже, чем в Харькове", – пишет французская Le Monde.
И это уже имеет свои практические последствия.
По словам директора агентства недвижимости "КиевДомСервис" Андрея Романова, многие уже договоренные сделки по купле-продаже квартир срываются.
"Люди просто не понимают, что им дальше делать, и стоит ли вообще покупать сейчас жилье, а если да, то какое именно и в каких локациях. Например, до недавнего времени хорошим спросом пользовалось жилье в Вишневом, а после мощной атаки на город те, кто не успел купить, перекрестились", - говорит Романов.
В целом, по его словам, рынок купли-продажи жилой недвижимости и в столице, и в пригороде в последнее время "на паузе". Помимо усиления атак, на снижение количества сделок сильно повлияли проблемы с финансированием по госпрограммам - "еОсели" и "еВидновлення".
"Люди уже прошли все бюрократические процедуры, но денег нет. Говорят, ждите до сентября. Понятно, что остановка льготного кредитования и выдачи жилищных сертификатов сильно ударила по рынку, ведь на эти инструменты приходилось не менее трети всех продаж", - отметил Романов.
Разбирались, как рынок недвижимости Киева и пригорода реагирует на усиление российских атак и что будет с ценами на жилье.
Рынок жилья "на паузе"
Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что после каждой массированной атаки риелторы наблюдают одну и ту же картину: на день-два жизнь будто замирает - нет ни звонков, ни просмотров, ни новых запросов. Люди берут паузу, чтобы "прийти в себя". Затем ситуация понемногу стабилизируется и все идет своим чередом.
Но с недавних пор этот, уже ставший привычным, сценарий существенно изменился.
В последнее время российские атаки на Киев и Киевскую область заметно усилились. При этом существенно ухудшилось их отражение, плюс - беспрецедентно увеличились удары по жилой застройке с большими разрушениями.
Кроме того, атаки идут буквально одна за другой, поэтому у людей просто нет тех самых спокойных нескольких дней, за которые можно прийти в себя и вернуться к теме покупки недвижимости.
Поэтому, как говорит Романов, рынок купли-продажи жилья сейчас практически остановился.
"Многих пугают прилеты, многие вообще не понимают, что делать дальше - стоит ли покупать, или, может, придется уезжать из страны. Да и о скором окончании войны говорят все реже, а ведь именно эти ожидания "скорого мира" во многом обеспечили активизацию продажи жилья и рост цен на него в последний год", - отмечает Романов.
Но, по его словам, есть еще одна причина "остановки" рынка - проблемы с финансированием госпрограмм "еОселя" и "еВидновлення". О том, что по последней фактически перестали платить, "Страна" уже писала.
Люди не могут получить деньги по жилищным сертификатам, и таким образом сделки попросту срываются. В Минрегионе пояснили, что никаких процедур по "обновлению" жилищных сертификатов людям проходить не нужно. Но придется подождать - следующие транши на финансирование "еВидновлення" ожидаются примерно с августа по ноябрь этого года. При этом не факт, что денег на всех хватит. В Минрегионе напомнили, что жилищные сертификаты действительны в течение пяти лет, а в реестре поврежденного имущества - почти 300 тысяч заявок от владельцев, потерявших крышу над головой.
В последнее время стали хуже платить и по "еОселе".
"В банках говорят: нет денег, ждите до сентября", - говорит Романов.
"Укрфинжилье" капитализировано, в основном, за счет ОВГЗ, и за счет процентов по ним компания смогла обеспечить 10,9 млрд грн доходов за прошлый год из общих 13,8 млрд. А ипотечный сегмент - основной для УФЖ, обеспечил всего 6% (менее миллиарда гривен). Деньги, которые госкомпания ссужает украинцам на покупку жилья под льготные проценты 93-7%), она нередко берет у тех же банков в займ уже по коммерческим ставкам (до 20%). Разницу покрывают за счет доходов от ОВГЗ, Но в этой схеме не все так гладко и периодически возникают "кассовые разрывы". Не исключено, что уже в этом году вся цепочка может дать сбой, и "Укрфинжилье" не сможет погашать даже разницу в процентах уже тем клиентам, кто взял кредит под "еОселю", не говоря уже о финансировании новых", - пояснил нам источник на финансовом рынке,
Романов говорит, что госпрограммы обеспечивали не менее 30% всех продаж жилья, а в некоторых сегментах - еще больше. Поэтому "стоп" по финансированию сильно ударил по количеству сделок.
Кстати, такая же ситуация в других городах Украины. Как рассказал нам руководитель филиала харьковской компании "Аргумент" Евгений Добровольский, в Харькове, где к жестким обстрелам все уже привыкли, рынок недвижимости также на паузе.
"Причина именно в отсутствии финансирования по госпрограммам. Все ждут, пока снова начнут платить", - рассказал Добровольский.
Могут ли в столице рухнуть цены на квартиры
Впрочем, как говорит Добровольский, на цены затишье на рынке пока никак не повлияло. Об этом говорит и Романов.
"Нет никакого обвала, даже на торг люди, кому срочно нужно продать, идут неохотно. Возможно, причина в том, что и предложений на рынке сейчас не так много. Часть владельцев уехали за границу, многих мобилизовали, им не до продажи. Просто закрывают квартиры или пускают туда квартирантов. Некоторые не понимают, что будет с ценами, все еще рассчитывают на их дальнейший рост и боятся продешевить. Ведь есть ожидания, что в случае окончания войны стоимость жилья сразу же взлетит, как минимум, на треть", - сказал Романов.
Например, в том же Вишневом, несмотря на большие разрушения жилого сектора, квартиры выставляются на продажу по-прежнему недешево. Скажем, однушка с ремонтом в новом ЖК площадью 30,5 квадратов стоит 54 тысячи долларов, а однокомнатная без ремонта - почти 43 тысячи. И это при том, что, как говорит Романов, потенциальные покупатели сейчас вообще не хотят рассматривать варианты в этом городе.
Те же, по жилью которых "прилетело", вообще не выставляют его на продажу, рассчитывая получить компенсации от государства.
Эксперты говорят, что рынок купли-продажи жилья очень инертный. Для того, чтобы цены действительно рухнули, должно пройти, как минимум, несколько месяцев.
"Если кому-то нужно продать срочно, он готов уступать до 10% от ценника, но только под конкретного покупателя. Большего торга пока нет. Чтобы цены "посыпались", нужно совпадение сразу нескольких факторов - резкое увеличение предложение, усиление рисков для собственников (скажем, все будут бояться, что по их квартире "прилетит", поэтому станут спешить с продажей) и еще большее проседание по спросу (когда люди не просто ждут финансирования по "еОселе", а в принципе не хотят ничего покупать в Киеве). Но этого пока нет", - говорит нам риелтор Андрей.
Впрочем, он не исключает, что ситуация может измениться, скажем, если усилятся разрушительные удары по жилой застройке. Как это произошло, например, в Харькове, где цены на квартиры сейчас одни из самых низких среди крупных городов (небольшую однушку можно купить за 11-12 тысяч долларов).
Арендаторы массово съезжают с "опасных квартир"
Кардинально иная ситуация на рынке аренды жилья.
Романов рассказывает, что этот сегмент не только "живой", но и в последнее время заметно активизировался. В этом году нет даже традиционного летнего затишья - армия потенциальных арендаторов буквально "сидит на чемоданах".
Риелторы говорят, что спрос на съемное жилье за последний месяц вырос примерно на 15%.
Причин тому несколько.
Во-первых, как говорит Луханина, те, чье жилье пострадало вследствие атак, переезжают на съемные квартиры. Причем, многие съезжают, даже если их квартира цела, но "прилетело" в дом - не хотят "жить в разрухе". Например, те же жители Вишневого ищут квартиры под съем в Петропавловской и Софиевской Борщаговке, Ирпене, Буче, на окраинах Киева.
Новое жилье люди пока не покупают. Риелторы говорят, что кто-то планирует вообще уехать в Европу, кто-то ждет компенсаций от государства и, как только их начнут платить, может пойти всплеск по купле-продаже.
Во-вторых, по словам Романова, даже те, кто планировал покупать жилье и даже имеет под это бюджет, "взяли паузу" и "сидят в аренде". Некоторые ждут, не станут ли падать ценники на жилье, если обстановка по безопасности еще больше ухудшится, а некоторые вообще решили не вкладываться в собственную недвижимость.
В-третьих, началась "миграция арендаторов". Новые квартиры ищут те, чье съемное жилье пострадало после атак. Плюс - многие переезжают в поисках "более безопасной локации".
Наконец, как и ранее, в столицу едут переселенцы из прифронтовых районов. Тем более, что дальность поражения тех же КАБов и FPV-дронов увеличивается. Расширяется и зона обязательной эвакуации.
"Настроения арендаторов сильно меняются. Расширяется "черный список" районов столицы - там уже не только Лукьяновка, а и Дарница, многие микрорайоны Левого Берега, и даже центр Киева, который ранее считался "защищенным". Люди ищут жилье в "спокойных" районах, на окраинах, в пригороде, считая, что "ничего стратегического там нет и ракеты посылать туда не будут". В целом нарастает тренд переезда из Киева в пригород - Ирпень, Бучу, Софиевскую и Петропавловскую Борщаговку, близлежащие села. Кроме того, арендаторы стали обращать внимание на объекты поблизости. Промзона, склады, офисные здания, АЗС - это уже "красные флажки", возле них боятся селиться. Все чаще обращают внимание на конструкции высоток - целенаправленно ищут монолитно-каркасные дома, они якобы крепче панелек, интересуются наличием поблизости убежищ", - перечисляет Романов.
При этом квартиры, отвечающие всем "параметрам по безопасности", стали даже выставляться на 1-2 тысячи дороже.
По данным ЛУН, по состоянию на 11 июля средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Киеве составляет 19 тысяч гривен в месяц. Для сравнения: в апреле было 17 тысяч, а в июне - 18 тысяч. За последний месяц однушки подорожали на 5,6% тогда как за полгода - на 11,8%.
"Плохое" жилье в "опасных" локациях, судя по ценникам в объявлениях, пока не дешевеет. Но, как говорят риелторы, хозяева готовы уступать до 20% от заявленного ценника.
Хотя Романов отмечает, что арендаторов, которые "ведутся на скидки", становится все меньше.
"Люди, если видят риски для себя и своей семьи, просто не хотят заселяться в такое жилье ни за какие деньги. Мы не можем сдать хорошую трешку в новом ЖК на Лукьяновке с дизайнерским ремонтом и техникой Miele за тысячу долларов, хотя до войны она стоила 2,5 тысяч долларов, а пару лет назад - 2 тысячи. Даже просмотров нет", - рассказывает Романов.
При этом, скажем, в коттеджном городке по Вышгородскому направлению спрос на таунхаусы по тысяче долларов в месяц насколько высок, что люди записываются в листы ожидания, а сами дома за месяц подорожали на 100 долларов.
Риелторы говорят, что такое "ценовое расслоение рынка" будет продолжаться - квартиры в относительно "спокойных" локациях могут подорожать еще на 1-2 тысячи в месяц, а "опасные" - будут дешеветь на 5-10% в месяц.
